El ajuste del sector inmobiliario

Francisco Villalba Cabello

Consejero Delegado de Analistas Económicos de Andalucía

Desde finales de 2005 el sector de la vivienda inicia en toda España un ajuste intenso, que se refleja en los principales indicadores de actividad y que ha llevado, en Andalucía, a que durante el año 2010 la producción de viviendas fuese cercana a 50.000 viviendas terminadas, casi un tercio de las terminadas en 2006; pero si nos fijamos en las iniciadas, en 2010 se han iniciado escasamente 20.000 viviendas, mientras que en 2005 o en 2006 se iniciaron unas 150.000. Esas cifras dan una idea de la magnitud del ajuste producido. Aunque la información estadística sobre el sector se encuentra muy lejos de ser óptima, resultaba innegable, a tenor de la información disponible, que la demanda de vivienda nueva se estaba retrayendo en España en general y en las comunidades con mayor producción de vivienda en particular, pero esas señales no fueron correctamente interpretadas por los agentes del sector que mantuvieron los niveles de producción anteriores, generando un significativo desfase entre oferta y demanda. Para el conjunto de España ese desequilibrio se sitúa en torno al 40 por ciento de las nuevas viviendas iniciadas en el periodo (de 2006 a la actualidad), cifra que supone entorno a un millón de viviendas. Entre las comunidades con mayor desequilibrio, destacan Andalucía, Cataluña, Murcia, Extremadura y Castilla y León.

Aceptado, las cifras así lo avalan, el enorme desajuste del mercado de la vivienda nueva en España, puede parecer razonable el ajuste que se esta produciendo, aunque de las distintas opciones para realizarlo, vía cantidad, precios o una combinación de ambas, los agentes se han decantado mayoritariamente por el ajuste en cantidad ya que los precios no se han reducido los suficiente como para ajustarse a la demanda potencial existente. En cuanto a los indicadores de demanda, según las cifras disponibles para el año 2010, el número de hipotecas concedidas registra un descenso cercano al 14 por ciento, caída algo más moderada que la registrada el mismo período de 2009 y que además muestra claros síntomas de mejoría, (caídas menos fuertes) aunque dentro de su debilidad. En el caso de los importes concedidos el descenso esta siendo aún de mayor intensidad, -14 por ciento, unos 10 puntos porcentuales menos negativo que en 2009. Ambas cifras ponen de relieve que la demanda sigue su brusco proceso de pérdida de impulso, aunque se va atemperando. En este sentido, tanto el valor medio de las hipotecas concedidas (indicador indirecto) como los precios de los inmuebles han registrado descensos a lo largo de 2010. En el caso de las hipotecas, el importe medio en el acumulado para la primera parte del año se cifra en 112 mil euros en Andalucía, unos ocho mil euros menos que hace un año. No obstante, los precios siguen reflejando la debilidad del ajuste, descendiendo hasta situarse en Andalucía en los 1.561 euros/m2 en el tercer trimestre de 2010, lo que supone un descenso interanual del 5,44 por ciento (el valor máximo de este indicador se dio en 2007, llegando a 1.758 euros/m2).

En definitiva, los indicadores del subsector residencial siguen poniendo de relieve la difícil trayectoria por la que atraviesa el sector y, al mismo tiempo, las dificultades para volver a parámetros de actividad que puedan considerarse normales. Por citar solo un ejemplo, las viviendas visadas alcanzan mínimos históricos (en 2010 se visaron menos de 15.000 viviendas, frente a 143.000 en 2005) y no existen expectativas de recuperación a corto y medio plazo. En este contexto, más allá de la propia coyuntura económica poco favorable, el punto de mira se sitúa sobre el stock de vivienda, ya que es imprescindible que se reduzca sensiblemente para que la actividad se recupere. La cuestión de la estimación del stock, aunque aparentemente debería ser simple, encuentra dificultades de cálculo o al menos así hay que considerarlo (las carencias estadísticas en este sector inciden en esa dificultad) al constatar que las cifras estimadas por diferentes organismos no sólo no coinciden sino que presentan diferencias de cierta consideración, a lo que habría que añadir las diferencias en la propia contabilización de las viviendas terminadas. En concreto, el Ministerio de Fomento estima para 2009 un stock de vivienda nueva en España de unas 688.000 viviendas, Catalunya Caixa de 918.800 y el Servicio de Estudios del BBVA de 1,1 millones, lo que pone de manifiesto la diversidad de estimaciones que se encuentran disponibles para esta variable que dependen en gran medida de los supuestos de partida. La estimación realizada por Analistas Económicos de Andalucía parte de considerar que a 1 de enero de 2006 el stock de vivienda era cero en todos los ámbitos, y a partir de esta fecha el stock se calcula restando a las viviendas terminadas en un periodo las ventas de vivienda nueva de ese mismo periodo. Dado que para 2010 aún no se encuentran disponibles todos los datos mensuales, se ha procedido a estimar tanto las ventas como las viviendas terminadas del conjunto del año.

Los resultados obtenidos (acumulados a 31 de diciembre de 2010) cifran el stock de vivienda nueva en España por encima de 1,04 millones de unidades, de las cuales unas 190.000 se ubican en Andalucía, en torno al 18 por ciento del total nacional. Para hacernos una idea, esta cifra supone que del total de viviendas terminadas en Andalucía en el periodo 2006-2010, únicamente se han vendido el 62,2 por ciento, es decir, de cada 100 viviendas terminadas en el periodo unas 38 no se han vendido. Descendiendo en el ámbito territorial, aquellas provincias que registraron una mayor actividad en edificación residencial durante el periodo 2006-2010, caso de Málaga, Sevilla y Almería, son las que registran un mayor stock de vivienda nueva sin vender, siendo en las dos primeras el porcentaje de vivienda nueva sin vender superior a la media andaluza. En el lado opuesto se sitúan las provincias de Cádiz y Huelva, con un stock en relación a la oferta puesta en el mercado bastante más reducido. El desajuste en la oferta se está trasladando al comportamiento de los precios, aunque se constatan comportamientos diferenciados, ya que en algunas provincias el fuerte ajuste observado en precios (como en Cádiz) ha tenido su reflejo en una fuerte reducción del stock, mientras que en otras (caso de Málaga) no ha sido suficiente y es previsible que la mayor corrección de precios persista en los próximos meses.