Real Decreto-ley 7/2019: alquiler de viviendas

Hace un par de semanas un señor me llamó para preguntarme si pensaba que el Real Decreto-ley 7/2019 vigente desde el 6 de marzo de 2019 iba a ser rechazado por los políticos de nuevo como pasó este invierno. Le contesté que era una pregunta para alguien que tuviera una bola de cristal pero que tenía la esperanza de que esta vez no fuera así. Pues bien ahora sí podemos confirmar que desde el pasado 3 de abril ha sido convalidado por la Diputación Permanente del Congreso.

Expongo aquí 10 de las novedades o modificaciones introducidas sobre el alquiler de vivienda:

1.- Se amplía el plazo de duración mínima de 3 a 5 ó 7 años según el arrendador (propietario) sea persona física o jurídica, respectivamente.

2.- La prórroga automática tras el vencimiento de los 5 ó 7 años será anual hasta un máximo de 3 siempre que no denuncie el contrato con 4 ó 2 meses de antelación, según sea el arrendador o el arrendatario (inquilino), respectivamente.

3.- En su caso, se ha de hacer constar obligatoriamente en el contrato la necesidad del arrendador de disponer de la vivienda una vez transcurrido como mínimo el primer año del contrato.

4.- Se excluyen de la ley las viviendas de más de 300 m2. o las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, igualmente en cómputo anual. Así, el régimen jurídico aplicable aquí será la voluntad de las partes.

5.- No es necesaria la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

6.- La renta será actualizable anualmente como máximo al IPC. La fianza, en cambio, no podrá ser actualizada.

7.- Se permite el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario antes de finalizar el contrato, sin tener que hacer uno nuevo para realizar obras o incrementar la renta.

8.- En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en el alquiler, en situaciones de vulnerabilidad social. No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

9.- En el caso de venta conjunta de varios inmuebles de un mismo edificio, se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad de dicho edificio en favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda.

10.- El valor de las garantías adicionales que el arrendador podrá exigir al arrendatario no podrá exceder de dos mensualidades de la renta, aparte del mes de fianza.

Esto último hará que se disparen los seguros de impago, especialmente cuando sean arrendatarios de rentas más bajas o con contratos precarios que serán los que sufrirán más con esta medida. Al tener que asumir el arrendador el coste de este tipo de seguro, acabará repercutiéndolo sobre el arrendatario subiendo los precios de los alquileres, de nuevo, de forma más acentuada en los de rentas más asequibles.

La Disposición prevé así mismo la elaboración de un índice de referencia de precios de alquiler en el plazo de ocho meses por parte de la Administración General del Estado.

Además de estas novedades también se regula en este Real Decreto modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Haciendas Locales, Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley del ITP y AJD.

En mi opinión un exceso de normativa a veces trae un intervencionismo del mercado libre que no siempre garantiza un beneficio para los consumidores. Ojalá me equivoque pero en este caso este Real Decreto traerá menos oferta, subida de precios y una situación más desfavorable para las personas con menos ingresos y con contratos laborables más precarios.