La vivienda turística, un fenómeno a controlar

A día de hoy, según los registros oficiales de la Junta de Andalucía, 576 viviendas de la ciudad están destinadas a fines turísticos, es decir, se ofrecen públicamente en alquiler por pequeños periodos de tiempo a los visitantes. Estos inmuebles suponen unas 2.700 plazas, una cifra que hace que este tipo de alojamiento sea el segundo que más camas oferta tras los establecimientos hoteleros, que cuentan con unas 3.400 plazas.

Estas son, claro está, las declaradas, pues recientemente se ha hecho público un informe sobre este fenómeno que apunta que podrían ser más, pero que no aparecen en el Registro de Turismo de Andalucía, a pesar de que su inscripción es obligatoria (podrían ser unas 70 más si se tienen en cuenta las que se ofrecen a través de portales especializados).

La pasada semana, la agrupación de electores Ganemos Jerez hizo público el contenido completo de un informe sobre la vivienda turística en Jerez que encargó meses atrás a la empresa Agua y Territorio y que presentó públicamente en julio. La proliferación de este tipo de alojamientos, junto a los apartamentos turísticos, continúa generando un intenso debate sobre la necesidad de limitar su crecimiento, especialmente en enclaves como el centro histórico ante los problemas que puede generar la convivencia del uso residencial y turístico que ya se está viviendo en algunas ciudades.

Cuando se le ha preguntado por este asunto en los últimos meses a los responsables políticos y técnicos de la Delegación de Urbanismo, se ha sostenido que Jerez no tiene un problema de “turistificación” en el centro puesto al afirmarse que el número de alojamientos de este tipo es muy inferior al de ciudades que atraen un gran número de turistas como Madrid, Barcelona, Sevilla o Granada. Es más, se incide en que inversiones como los apartamentos turísticos están contribuyendo a la rehabilitación de inmuebles en el casco histórico que, en el caso de que no se hubieran destinado a este uso, continuarían abandonados.

La vivienda turística, un fenómeno “incipiente”

El estudio de Agua y Territorio, dirigido por Antonio Figueroa, apunta que, aunque es cierto que Jerez no tiene los números de otras ciudades, el fenómeno de crecimiento de las viviendas turísticas ha sido “incipiente” en los últimos años, aunque se aprecien actualmente “síntomas de estancamiento”.

El informe detalla que, según los registros oficiales, el número de viviendas turísticas en Jerez ha crecido un 752% en la última década. Así, apunta que, si bien es cierto que hay un “retraso respecto a otras ciudades de Andalucía”, ha habido un importante crecimiento de la oferta de alojamientos turísticos “que no ha venido acompañada de un crecimiento similar en las pernoctaciones en establecimientos hoteleros y apartamentos”.

Por ello, considera que ahora es el momento idóneo para “ordenar” esta actividad, especialmente en el centro histórico, donde sí se señala que la proliferación de viviendas turísticas se está produciendo especialmente en zonas que llevan años perdiendo población y donde el precio de los alquileres ha aumentado respecto a otras zonas de la ciudad.

Aunque reconoce que no hay certezas suficientes por la falta de estudios, sí incide en que ambos procedimientos podrían estar vinculados, de ahí que inste al Ayuntamiento a que profundice en estos posibles vínculos para evitar conflictos futuros planteando, incluso, la definición de “áreas de protección social en aquellos enclaves sometidos a mayores presiones”.

El centro histórico , un enclave a proteger

Tal y como recoge el estudio, tres de cada cuatro viviendas turísticas inscritas en los registros oficiales están en el centro histórico, fundamentalmente en intramuros. El entorno de la plaza de La Asunción, San Mateo y San Miguel junto a San Pedro, el eje de la plaza de las Angustias y Corredera y San Andrés son las zonas que concentran el mayor número de alojamientos de este tipo.

El informe considera que buena parte de las licencias de obras concedidas por el Ayuntamiento en el centro de Jerez “parece estar más orientadas a la inversión turística que a atender la demanda real de viviendas”. Al respecto, señala: “La pérdida de población en este espacio en la última década, especialmente el contingente de población joven que quiere acceder a la vivienda (entre 30 y 44 años), y la transformación en viviendas turísticas de una parte importante de las viviendas ejecutadas en el centro en los últimos años indican que hay un proceso de cambio de uso del que se desconocen sus dimensiones”.

En el estudio, Agua y Territorio considera que el número de viviendas turísticas podrían haber “alcanzado su techo” en la ciudad. Ahora bien, puntualiza que este extremo debe ratificarse en los próximos meses conforme se vaya superando la crisis económica provocada por la pandemia del coronavirus.

Por ello, demanda que tanto los planes urbanísticos (como el plan municipal de vivienda) como los turísticos (Plan de Grandes Ciudades o Plan de Excelencia Turística) que está elaborando el Ayuntamiento aborden la situación de las viviendas turísticas en profundidad pues considera que los avances aprobados hasta ahora no abordan con suficiencia este fenómeno. Además, aboga por “habilitar mecanismos de seguimiento de las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos en la ciudad”.

¿Hay un conflicto en el centro histórico?

El crecimiento exponencial de nuevos tipos de hospedaje como los apartamentos o las viviendas turísticas lleva años generando un intenso debate. El miedo a la turistificación de puntos neurálgicos, con los problemas de convivencia que se han generado en algunos barrios de grandes ciudades, ya hace tiempo que llegó a Jerez y este estudio es consecuencia de esa inquietud.

Para tratar de responder a la pregunta, el informe analiza varios indicadores como la presión turística sobre el espacio y la población, así como la relación entre el número de viviendas turísticas y de primeras viviendas, de viviendas vacías y el nivel de los precios de alquiler.

En cuanto a la presión y la intensidad turística, el informe determina que Jerez sufre una presión “media” y “moderada” en relación entre el número de viviendas y la población residente, un fenómeno que atribuye a la despoblación progresiva que sufre esta zona de manera endémica.

Por contra, alerta de que hay una elevada presencia de viviendas turísticas en aquellos barrios con un mayor número de inmuebles vacíos (el 30 o el 40% de los inmuebles de zonas como San Pedro, San Lucas, San Mateo o San Marcos). Incluso, incide en que en estos últimos años se ha producido un incremento de los precios de los alquileres, especialmente en el centro. Sobre esto, llega a sentenciar: “Se puede decir que es más fácil alquilar una vivienda en el centro de Jerez para un fin de semana que para un año”.

Ante esto, aboga por “ahondar en las relaciones entre el acceso a la vivienda y los procesos de turistificación en el centro de la ciudad”. Así, explica: “Los indicadores analizados y los datos de afluencia y estacionalidad de la demanda indican que Jerez está fuera de las dinámicas de otros centros regionales como Sevilla, Málaga o Cádiz, por citar algunos ejemplos, y no se observan procesos de expulsión y sustitución directa de población, saturación de espacios públicos, problemas generalizados de convivencia, etc. Sin embargo, sí se observa la proliferación de viviendas y apartamentos turísticos en zonas con despoblamiento y dinámicas de pérdida de población que, junto con el abandono del centro, pueden estar dando lugar a un cambio de uso en determinados espacios, con especial atención al recinto de intramuros”.

De manera complementaria, el informe refleja que sería necesario contar con un análisis detallado sobre el alquiler en Jerez, “que ponga especial atención a la situación del centro de la ciudad y la relación con las viviendas turísticas”.