El Juzgado respalda la venta forzosa por Urbanismo de un solar en San Miguel

La Delegación de Urbanismo tiene vía libre para continuar con el procedimiento de venta forzosa de un solar en el barrio de San Miguel que es propiedad de Sareb, el conocido como 'Banco Malo', y que gestiona los activos inmobiliarios de las entidades bancarias. En una sentencia, el Juzgado de lo Contencioso ha respaldado la valoración realizada a la finca por parte del Ayuntamiento, un importe que fue recurrido por esta sociedad. El fallo data de mediados de diciembre, aunque según las fuentes consultadas ya sería firme dado que no ha sido recurrido en apelación.

El solar, de unos 500 metros cuadrados aproximadamente, se encuentra ubicado en el número 7 de la calle Molino del Viento. Como muchas otras propiedades de la ciudad, este había pasado hace unos años al balance de Sareb (su nombre oficial es Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).

Sin embargo, dado que la sociedad propietaria no ha realizado ningún trámite para darle uso (la Ley Urbanística establece que los propietarios de fincas e inmuebles tienen el deber de edificación y de conservación), la Delegación de Urbanismo puso en marcha en 2018 la inclusión de este céntrico terreno en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas, un instrumento que habilita la normativa para que las administraciones locales tengan una herramienta para forzar a los propietarios de solares o de inmuebles abandonados a desarrollar sus propiedades.

De este modo, en abril de 2019, el Ayuntamiento decretó el incumplimiento del deber de edificación por parte del dueño del solar, el primer paso administrativo para que el Ayuntamiento pueda proceder a su expropiación o a forzar su venta. Tras optar por esta segunda opción, se aprobó meses después mediante una resolución de Alcaldía la valoración del suelo, fijándose en algo más de 48.000 euros tras un informe realizado por la Delegación de Urbanismo. Esta decisión fue recurrida en la vía contenciosa por Sareb en octubre de 2019 que alegó que el precio de la finca era cuatro veces superior al establecido por el Ayuntamiento (lo situaba en unos 202.000 euros).

Ahora bien, aprovechaba el recurso para tratar de tumbar su inclusión en el registro de solares argumentando que únicamente le habían dado seis meses de plazo para edificar cuando la Ley le concede un año. Sin embargo, el Juzgado no entra a valorar esta última solicitud alegando que esta sociedad no recurrió en su momento la resolución por la que se incluía el suelo en este catálogo, de ahí que advierta de que la decisión municipal ya es “firme y consentida”.

En el fallo, el titular de lo Contencioso de Jerez respalda la valoración realizada por el perito municipal al determinar que se ajusta a los parámetros establecidos por la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Así, sostiene que el coeficiente aplicado para la valoración del inmueble está justificado. La ley establece que, para el cálculo de este importe, se aplique un coeficiente que tiene en cuenta los gastos de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial que genera un proceso edificatorio.

Una zona con "escasa dinámica inmobiliaria"

La norma establece que, por norma general, se aplique un coeficiente de 1,40, aunque permite aumentarlo o disminuirlo en función de las circunstancias particulares de la finca. En este caso, la Delegación de Urbanismo lo rebajó hasta 1,20 alegando la “escasa dinámica inmobiliaria” de la zona, uno de los supuestos que contempla la ley. En cambio, Sareb reclamaba, en cambio, que se aplicara un coeficiente muy superior, de ahí que alegara que el valor de la finca era cuatro veces mayor.

En cambio, en la sentencia se determina que la zona donde se encuentra la finca “no reúne ninguna de las tres características” (terrenos localizados de extraordinaria localización, fuerte dinámica inmobiliaria o alta calidad de la tipología) que permitirían aplicar un coeficiente máximo. Al respecto, el juez añade: “Las valoraciones que pretende la parte no desvirtúan los prudentes criterios que contiene el informe de valoración elaborado por el perito municipal”.

Al ser preguntado por este asunto, el delegado de Urbanismo, José Antonio Díaz, señaló que se está a la espera de recibir la notificación de la firmeza de este fallo. No obstante, destacó que esta decisión judicial supone “un espaldarazo” al “impulso que le estamos dando al registro de solares y edificaciones ruinosas”. En este sentido, recalcó que esta sentencia es un “aviso a navegantes”. “El registro de solares es una herramienta efectiva para poner en carga fincas y rehabilitar inmuebles para la regeneración del centro histórico, que es nuestro principal objetivo”, dijo.

Casi un centenar de inmuebles inscritos en el registro de solares

A día de hoy, hay 92 inmuebles inscritos en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas. Este instrumento, que está regulado en la normativa urbanística andaluza, permite a los ayuntamientos la expropiación o la venta forzosa de aquellos inmuebles o solares cuyos propietarios no desarrollen, aunque para ellos deben cumplir una serie de requisitos, entre ellos la falta de rehabilitación o la negativa a edificar.

Ahora bien, este registro requiere de una serie de pasos antes de que un ayuntamiento pueda revender una propiedad. Para empezar, se tiene que iniciar el expediente de tramitación de su inclusión en este registro. Según el buscador que la Delegación de Urbanismo tiene habilitado en la web municipal, el Ayuntamiento tiene 43 expedientes en tramitación (algunas de ellas desde 2011).

Tras esto, se aprueba su inclusión en el registro, un momento administrativo en el que se encuentran 22 propiedades, la mayoría de expedientes abiertos a lo largo de 2019 y 2020. En este momento, se le da un año de plazo al propietario para que acometa la intervención. Una vez transcurrido este tiempo, la entidad local puede optar por la venta forzosa o por la expropiación si la inactividad del propietario persiste. Según el registro, dos inmuebles están en proceso de expropiación por parte del Ayuntamiento; mientras, ha optado por la venta forzosa de seis propiedades.

Ahora bien, todo este procedimiento puede ser suspendido en cualquier momento si los dueños presentan una solicitud de licencia o bien recurren el procedimiento ante el Contencioso. Actualmente hay 16 expedientes en esta situación.

La última fase de este complejo procedimiento es la licitación. Precisamente, está previsto que en próximos días se eleve a escritura la venta de un inmueble en la calle Honsario que ha sido licitado recientemente. Además, acaba de culminar el periodo de presentación de ofertas para adquirir un inmueble en la calle Puerto, que, según el responsable de Urbanismo, ha recibido varias ofertas.