El alquiler en Jerez: un problema más de oferta que de precios

Jerez no tiene tanto un problema con el precio de los alquileres de vivienda sino con la escasa oferta existente en el mercado. Así, al menos, lo apuntan tanto las estadísticas como los profesionales del sector consultados por este periódico.

Un mercado como el alquiler sufre cambios continuos por lo que cualquier estadística que se realice no deja de ser una aproximación. Los últimos datos oficiales corresponden a los recopilados por el Ministerio de Transportes en su sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Ahora bien, sus últimos registros corresponden a 2018.

El Plan Municipal de Vivienda y Suelo, elaborado por la empresa municipal Emuvijesa y aprobado hace poco más de una semana por el pleno municipal, estima que Jerez cuenta con unas 91.000 viviendas. De estas, unas 7.200 aproximadamente se consideran viviendas no principales, una categoría en la que se incluyen los alquileres, pero también aquellas que están vacías, en venta u obsoletas. Mientras, el Ministerio de Transportes estimaba que en la ciudad había en 2018 unas 3.600 viviendas en alquiler (unas 2.900 eran pisos), unos números que van en la línea de los marcados por la planificación municipal.

Sin embargo, profesionales del sector como Asunción Revuelta, propietaria de Inmobiliaria Revuelta, lo afirma con rotundidad: “En Jerez hay muy poca oferta para el alquiler”. Y el Plan Municipal de Vivienda y Suelo corrobora esta aseveración. Durante su elaboración, a finales de 2017 la empresa municipal hizo un estudio sobre la oferta inmobiliaria en la ciudad basándose en la información de los portales de 16 inmobiliarias de Jerez. Y lo primero que detectó es un importante desequilibrio entre los inmuebles que estaban en venta y los que estaban en alquiler (de los 1.758 únicamente 78 tenían el cartel de ‘se alquila’).

En esta misma línea, la delegada de Vivienda del Ayuntamiento jerezano, Ana Hérica Ramos, señala: “No tenemos los problemas de otras ciudades, especialmente en los precios; además tenemos uno de los parques de vivienda pública más grandes de Andalucía que nos permite hacer una buena política de integración social. Eso sí, eso no quita que estemos potenciando medidas para resolver los problemas de acceso a una vivienda digna que surgen”.

En los próximos años, no se espera que se produzca un incremento exponencial de la demanda de vivienda en la ciudad y, especialmente, en los alquileres. Ramos razona al respecto: “Hemos pasado de tener hace unos años una ratio de uso de viviendas de cinco a seis miembros por vivienda a poco más de 2,8. Por eso es necesario abrir un debate sobre los usos residenciales porque Jerez construyó en su momento todo lo que se pudo construir; fue una gran expansión. Pero en los próximos años no se prevé un incremento exponencial de la población. No hay tantas personas para poblar”.

Precios más bajos que otras ciudades andaluzas

Jerez es una ciudad con precios de alquiler más baratos que las ciudades de mayor población de Andalucía. La mediana de la renta de alquiler de un piso en la ciudad estaba en los 450 euros en 2018, según las estadísticas del Ministerio de Transportes. Mientras, el de un unifamiliar rondaba los 585 euros. Estos importes están por debajo de los 513 que de valor medio hay en Granada, los 585 euros de Córdoba o los 600 de Cádiz o Sevilla por un piso.

El portal Idealista realiza informes mensuales sobre la evolución del precio del alquiler de la vivienda. Este estudio puede servir de aproximación a la realidad del mercado; pero, claro está, sus resultados están condicionados a los inmuebles que se ofertan en él, aunque se realicen correcciones para evitar desviaciones atípicas. Los últimos datos correspondientes al mes de septiembre señalan que en Jerez se paga una renta de alquiler media de 6,8 euros por metro cuadrado, un importe que ha subido un 2,5% en el último año.

Asunción Revuelta incide en que se está detectando un incremento de los precios. “Es cierto que hace unos años se podía alquilar en Jerez un unifamiliar pequeño por unos 500 o 600 euros mensuales; ahora no lo encuentras por menos de 750 euros al mes”, afirma.

Claro está, los precios van por barrios. El portal Idealista marca los precios más caros en la zona centro de la ciudad, donde se estaría pagando una renta de 7,7 euros por metro cuadrado alquilado. Le seguirían en importe la zona norte de la ciudad, con 7,2 euros el metro cuadrado, y el entorno de la avenida Alcalde Álvaro Domecq y la Plaza de Toros, con 6,9 euros. De manera más pormenorizada, el Ministerio de Transportes señalaba las zonas residenciales de El Bosque, Sherry Golf, Jacaranda, Los Villares o Residencial El Duque como las que tienen los alquileres más altos en la ciudad.

A esta situación hay que sumarle que en estos últimos años se ha detectado un fenómeno que podría estar distorsionando el mercado del alquiler en la ciudad no solo encareciéndolo sino también reduciendo la oferta. Asunción Revuelta apunta que actualmente está en auge el denominado “alquiler turístico”. “Son inversores que están comprando inmuebles para destinarlos a viviendas turísticas”, explica. Estos inmuebles, claro está, dejan de pertenecer a la estadística del alquiler una vez se dedican a este fin turístico. Actualmente, según los últimos datos oficiales, en Jerez hay en torno a 575 viviendas turísticas, tal y como viene reflejado en un estudio financiado por la formación política Ganemos Jerez que fue presentado el pasado verano, con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Precisamente, uno de los objetivos que se ha planteado el Plan Municipal de Vivienda y Suelo (que tendrá vigencia hasta 2024) es la elaboración de un estudio sobre el impacto que pueda tener el alquiler turístico en el precio del mercado de alquiler de las viviendas en la ciudad. El informe de Ganemos iba en la necesidad de ahondar en el análisis de este fenómeno para adoptar medidas que eviten tensionar el mercado del alquiler, tal y como está ocurriendo en algunas zonas de grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla.

Jerez, ¿zona tensionada de precios en los alquileres?

En estos días, se está hablando, y mucho, del alquiler de vivienda en España. La nueva Ley de Vivienda anunciada por el Gobierno central, que tiene que pasar la tramitación del Congreso de los Diputados, incluye, entre otras medidas la regulación de los precios en aquellas zonas que se consideren “tensionadas”.

Hasta ahora, lo conocido es que el Ministerio de Transportes fijará dos requisitos para declarar esta figura. Por un lado, los alquileres en la zona que reciba esta declaración deben haber subido en los últimos cinco años más de cinco puntos porcentuales sobre el incremento del IPC. Y el segundo es que el coste del alquiler no supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa parte de la ciudad.

Aún está por ver cómo se aplicarán estos requisitos. Es más, comunidades autónomas como Andalucía (gobernada por PP y Ciudadanos) ya han anunciado que no la aplicarán ya que la futura normativa establecerá que la potestad de esta declaración estará en manos de las administraciones regionales.

Ahora bien, con los datos que se saben hasta ahora, ¿Jerez podría considerarse una zona tensionada?. Los datos oficiales existentes a día de hoy dificultan notablemente contestar a esta afirmación. Para empezar, los últimos datos con precios oficiales de los alquileres en la ciudad, recogidos por el Ministerio de Transportes basándose en las rentas declaradas por los propietarios, datan de 2018. Mientras, portales como Idealista realizan informes mensuales sobre precios, aunque hay que incidir en que estos están condicionados a las ofertas de alquileres que aparecen en este portal.

Idealista apunta que en los últimos cinco años el precio medio del alquiler en Jerez ha aumentado un 28% (ha pasado de los 5,3 a 6,8 euros el metro cuadrado de media). Por lo tanto, el primer requisito se cumpliría puesto que en este periodo el IPC ha aumentado un 7,1%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

En cuanto a la renta, según datos de la Agencia Tributaria, la renta media en los hogares jerezanos era de unos 25.827 euros; de este modo, los alquileres no podrían sobrepasar los 645 euros mensuales en aquellos enclaves con problemas para el acceso del alquiler. Claro está, hay barrios con una renta menor y otros con ingresos muy superiores por lo que hasta no conocer el detalle de la ley, y si llegará a aplicarse en Jerez por las dudas de la Junta, podrá saberse qué zonas de la ciudad tendrían alquileres regulados.

Por el momento, desde el ejecutivo se es cauto a la hora de entrar a hablar de la futura ley. Ana Hérica Ramos señala al respecto: “Aún no conocemos con detalle la nueva ley de Vivienda por lo que no sabemos qué margen de maniobra tendremos los ayuntamientos, especialmente cuando hemos oído a gobiernos como la Junta de Andalucía que no piensan aplicarla”.

No obstante, la edil de Vivienda reclama que se incida en políticas de viviendas para fomentar la rehabilitación y la mejora en los barrios aprovechando los nuevos fondos europeos que “exigen que todas las administraciones cumplamos con un pacto verde, digital y social”. De ahí apuntó que el Ayuntamiento está elaborando actualmente un plan estratégico de barrios para concretar la situación de las viviendas de cada enclave que permita diseñar proyectos de rehabilitación y mejora integral que puedan ejecutarse con las transferencias europeas.

El enorme parque público de viviendas de Jerez

El Ayuntamiento jerezano presume de contar con el tercer parque público de viviendas más grande de Andalucía, solo por detrás de grandes capitales como Sevilla o Málaga. El Plan Municipal de Vivienda y Suelo apunta que son unas 3.000 viviendas públicas destinadas al régimen del alquiler, de las que más de dos tercios son de propiedad municipal (ya sea del Ayuntamiento o de la empresa municipal Emuvijesa).

Estos inmuebles están destinados, claro está, a aquellas familias que no cuentan con los recursos económicos suficientes para optar a la adquisición de una vivienda o, al menos, a una renta de un inmueble privado. De hecho, el contexto económico de la última década ha propiciado que Emuvijesa se haya tenido que reconvertir en un gestor inmobiliario cuando hasta no hace mucho su principal función era la promoción de viviendas.

Ana Hérica Ramos advierte de que, conforme se va superando la pandemia, irán volviendo de manera progresiva los desahucios de familias que no pueden pagar sus rentas. Por ello, incide en la importancia de que se trabaje en una “línea de consenso y de pactos en políticas de vivienda” entre todas las formaciones políticas que integran el pleno municipal para elaborar un protocolo de actuación para ayudar a las personas que no pueden afrontar este gasto ofreciéndoles distintas alternativas.

Finalmente, la edil incide en la importancia de valorar este patrimonio público que tiene la ciudad. “Tenemos que hacer ver que lo público tiene un valor económico, donde tienen responsabilidad tanto la administración como las familias”, indica.