Qué debe saber al contratar un préstamo hipotecario

Facua-Consumidores en Acción ha editado la guía 'Préstamos hipotecarios: qué debes saber al contratarlos'. Publicada en el marco de una campaña financiada por el Instituto Nacional del Consumo (INC), da respuesta a las principales dudas y consultas de los usuarios sobre este asunto, entre otras, las consecuencias del impago.

Ejecución de la hipoteca

En caso de retraso en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo. Además, las entidades pueden cobrar una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato. Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha. Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los registros de morosidad. Asimismo, las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España. La característica principal del contrato es la utilización de un inmueble como garantía que permite asegurar al acreedor el cobro de su crédito, al menos en la parte de valor del inmueble hipotecado. Es decir, en caso de que exista un impago, cabe la opción de que el acreedor acuda a los tribunales pidiendo la ejecución de la hipoteca, la cual puede provocar el embargo de la vivienda. Si el valor de ésta no cubriera la deuda, el deudor responderá también con sus bienes.

Inicio del procedimiento

En la práctica habitual, antes de iniciar un procedimiento de ejecución de la hipoteca, las entidades reclaman al deudor las cantidades adeudadas, efectuando requerimientos de pago con carácter prejudicial que buscarán el cobro de la deuda sin tener que llegar a juicio.

Es importante saber que la entidad tiene la opción de iniciar el procedimiento desde el momento en el que se produce un impago, aunque lo habitual es que no lo hagan hasta que se acumulen varios impagos, pero dependerá de cada entidad. Por ello, es importante que en caso de impago se hable con la entidad para ver qué opciones de renegociación de la deuda y de su pago se tiene para evitar el inicio de un procedimiento judicial. En el marco del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, y de no hacer frente al pago de la deuda, se podrá instar por cualquiera de las partes implicadas a la subasta de la finca y el precio obtenido se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba.

Dación en pago

De acuerdo a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil "si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución". De lo anterior se deduce que cabe la posibilidad de que el usuario, además de perder su vivienda, seguiría endeudado con la entidad bancaria por la diferencia entre el crédito pendiente y el precio de venta de la vivienda en la subasta. La entidad podrá embargar cuentas y nóminas del deudor hasta satisfacer su crédito. Esta posibilidad se da cuando el crédito solicitado es superior al precio de la finca que sirve como garantía, bien porque se haya solicitado más cantidad o bien porque haya bajado el valor de mercado del inmueble.

En relación con las hipotecas, una dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en este caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor. Es decir, el hipotecado da su vivienda al banco (u otra institución financiera) a cambio de que ésta le anule la deuda que tenía contraída con él en forma de hipoteca. Este sistema no está amparado en la actualidad por el ordenamiento jurídico, por lo que para proceder a su realización se debe llegar a un acuerdo con la entidad bancaria.