La rebaja del Euríbor por fin empieza a notarse en las revisiones de las hipotecas

Entre 2003 y 2004, la provincia vivía, desatada, sus años dorados de actividad inmobiliaria. Muchos gaditanos optaron entonces, seducidos por los bajos tipos de interés y las rápidas revalorizaciones, por meterse en un piso. Las hipotecas se fijaban sobre tipos del 2% a los que los bancos, azuzados por la fuerte competencia, imponían diferenciales mínimos de medio punto. Luego llegaron los préstamos de cuotas crecientes, las carencias, la flexibilidad de pago... Todo tenía su hueco en el mercado porque el dinero volaba a unos precios muy bajos.

Pero la crisis trastocó por completo el escenario en 2008 y el Banco Central Europeo (BCE), temeroso de una feroz recesión y consciente del fantasma de la deflación (crecimiento negativo de los precios), aprobó una sucesión de subidas que colocó el Euríbor en su máximo histórico el pasado mes de julio: el 5,393%.

La repercusión de este incremento fue fulminante. Para una hipoteca de 150.000 euros -el promedio actual en la provincia-, la cuota pasaba de poco más de 700 euros a superar los mil euros (como se muestra en la infografía de la página siguiente). Un 40% más en sólo un año. La inflación marcaba en el mismo mes su techo anual, un 5,3%, y hacía trizas los presupuestos de las maltrechas economías domésticas. La crisis y el paro hicieron el resto.

Éste es el contexto inflacionista que han soportado, y ante el que han llegado a sucumbir, muchos hogares durante prácticamente todo el ejercicio 2008 porque aunque el Euríbor empezó a moderarse en otoño, las primeras rebajas importantes en las cuotas no se han producido hasta enero.

Esta falta de correlación entre el mercado y las revisiones ha extrañado a muchos clientes, que han asaltado sus bancos con la misma pregunta: ¿Cómo puede ser que los intereses bajen y mi hipoteca siga igual o incluso suba? La culpa, en este caso, no es de las entidades financieras, sino que se debe a que el tipo de interés se ha mantenido hasta octubre más alto del que había seis y doce meses atrás: ese mes estaba en el 5,2%, cuatro décimas más que en abril y seis respecto a octubre de 2007. La actualización, por lo tanto, continuaba siendo al alza tanto en las revisiones semestrales como en las anuales.

Pero desde noviembre, el BCE ha emprendido una auténtica carrera para desatascar el consumo y estimular el mercado crediticio, y en sólo tres meses, de noviembre a enero, ha dejado el Euríbor en la mitad: el 2,622%. De esta forma, las letras ajustadas en enero y, sobre todo, las que se actualicen a partir de febrero experimentarán un descenso muy importante y depararán ya a los hogares ese necesario alivio.

Representado sobre la hipoteca media de la provincia gaditana, el ahorro será el siguiente: en enero de 2007 (con un tipo de interés del 4%), la mensualidad media era de 882,5 euros; ahora, tras esta fuerte rebaja, se quedará en 761, 120 euros menos. En términos relativos, significa un desahogo del 13,7%, pero si la revisión contratada es semestral, llegará al 24% porque la anterior fue en julio, precisamente el momento en que el Euríbor alcanzó su techo histórico y provocó que la letra media de los gaditanos se disparase hasta los 1.002,8 euros.

Además, este año se ha introducido una novedad estadística importante que explica porqué hasta ahora tardaba en reflejarse la bajada de los tipos. Según explica Lorena Mullor, economista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las revisiones se basan en el Euríbor medio mensual, pero hasta 2008 los bancos cogían el resultado de dos meses atrás (y no el del mes anterior). La razón es que el Banco de España no publicaba esta referencia hasta la tercera semana del mes posterior, ya que aparecía junto a otros indicadores más complejos; ahora, desde el 1 de enero, el Euríbor se ha independizado y la difusión oficial en el BOE se realiza dentro de la primera semana del mes. Por ejemplo, esta semana aparecerá la media correspondiente a enero, lo que permitirá que las revisiones de febrero tomen como referencia el interés del 2,62% registrado en el primer mes del año, mientras que antes se habría utilizado el de diciembre (3,45%).

Los propietarios que notarán un abaratamiento mayor son los que suscribieron los préstamos para la compra de su vivienda hace cuatro y cinco años, según el análisis realizado por la Asociación Hipotecaria Española: "El Euríbor ha vuelto a niveles de 2003 y 2004 y, precisamente, las hipotecas que se formalizaron en esos años son las que han estado más expuestas en este tiempo porque se contrataron a tipos muy bajos y han tenido desde entonces grandes subidas, sobre todo en 2008". En estos hogares, el ahorro será "brutal" e, incluso, puede darse la circunstancia de que la cuota a pagar en los próximos meses sea inferior a la que tenían en el momento de la escritura del préstamo, según reflexionó la economista Lorena Mullor.

La expectativa de mejora inminente es factible porque, aunque los intereses se mantuvieron durante muchos meses y hasta finales de 2005 en unos niveles ínfimos (del 2% y 2,5%), la previsión generalizada entre los analistas financieros es que el Banco Central Europeo apruebe nuevas rebajas del precio del dinero, al menos hasta el verano.

Las estimaciones apuntan a que los tipos podrían descender hasta el 1,5%. No hay que olvidar que la Reserva Federal estadounidense aprobó en diciembre un recorte sin precedentes que dejó la imposición del dólar entre el 0% y al 0,25%, unos niveles tirados por los suelos que pretenden fomentar al máximo la actividad bancaria y la concesión de los préstamos a empresas y hogares.

En Europa y, en concreto, en España, este horizonte parece todavía lejano, sobre todo por el miedo a la deflación que se cierne sobre la mayoría de las economías del continente. Sin ir más lejos, enero acabó con el IPC armonizado en el 0,8% -habrá que esperar al resultado definitivo-, lo que se supone que los precios no se han encarecido ni un punto porcentual en el último año. Bien es cierto que el primer mes es siempre de efecto corrector, más que inflacionista, por el comienzo de las rebajas de invierno, pero el temor sigue ahí.

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