El precio de la vivienda debe ajustarse a las hipotecas más caras

Se gira el ciclo en los mercados inmobiliarios europeos. Con la creciente competencia de la renta fija y los mayores costes de financiación, se observa ya un aumento moderado de las rentabilidades exigidas por los inversores en todos los segmentos, que prevemos que continúe este año y el que viene y que presionará más a la baja las valoraciones.

En concreto, en el mercado residencial español, la accesibilidad se ha deteriorado y la tasa de esfuerzo que calcula el Banco de España ha escalado al 36%. Aun considerando que los salarios probablemente crecerán por encima del 3% anual hasta 2025 y que los tipos hipotecarios se relajarán algo a partir de 2024, estimamos que el precio medio de la vivienda debería caer cerca del 6% para que el mercado vuelva a un nivel de equilibrio.

Este ajuste de los precios no tendría por qué ser mayor por varias razones. El ciclo alcista ha sido relativamente moderado y no se detectan indicios de una burbuja en la construcción o el crédito. Si excluimos Madrid, Barcelona, Málaga y las tres provincias insulares, la revalorización media en el resto del país ha sido de apenas un 10% en la última década.

Pero el principal factor que limitará las caídas es la dramática falta de oferta en las localidades con unas dinámicas migratorias, demográficas y turísticas más positivas, que se manifiesta con más crudeza en el mercado de alquiler. En ausencia de políticas públicas que fomenten la oferta, estos segmentos seguirán muy tensionados a pesar del encarecimiento de las hipotecas. Este año se terminarán de construir poco más de 100.000 viviendas nuevas, mientras las compraventas podrían caer más del 30% respecto a 2022.