La vivienda, activo financiero y bien social

Me comentaban unos compañeros de la Universidad del País Vasco, Marisol Esteban y Felipe Serrano, tras una conferencia sobre los efectos del tipo de interés en el precio y compraventa, qué peculiar es la vivienda, a la vez un activo financiero y un bien con una función social. La cualidad financiera le viene de generar una renta de alquiler; ser una reserva de valor con liquidez en momentos de auge e ilíquida en crisis como la de 2008; y garantía de préstamo, o para emitir deuda y financiarse. Si la vivienda cae de precio no afecta ni al deudor ni al acreedor hipotecario, cuando el préstamo no depende de los cambios en el valor de la vivienda, y se paga la hipoteca; pero un préstamo dudoso y una vivienda que pierde valor es un problema, ya que los ahorradores que tienen sus depósitos en los bancos financian al deudor hipotecado con la garantía de la vivienda.

La subida del tipo de los depósitos en el Banco Central Europeo a un 3,25, se traslada al que los bancos se prestan entre ellos, que es la referencia de nuestras hipotecas; aunque este efecto tarda en verse y es diferente según las ciudades, afectará a las compraventas de vivienda y frenará el precio. También la subida de tipos hace menos interesante la vivienda como activo de inversión; de la misma manera, un período prolongado de tipos de interés cero o negativos y crédito fácil, puede llevar a una burbuja inmobiliaria. En 2007 se vendían en España, 400.000 viviendas nuevas con un precio medio que llega ese año a 190.00 euros; tras la crisis financiera e inmobiliaria caen bruscamente las transacciones y en 2022 está en 68.000, un 83,5% menos, mientras el precio sube un 36% hasta 261.000 euros. Llevamos desde 2008 en un proceso de estancamiento de la promoción y precios al alza que nos hace preguntamos qué tipo de viviendas se han estado construyendo y para quién. En cuanto a la usada, la evolución es más razonable, y pasa de 424.000 transacciones en 2017 a 650.000 en 2022, y el precio medio de 183.000 en máximos, a 175.000 euros ahora. Surgen dos ideas, una financiera, que endeudarse tiene sus riesgos y la deuda incurrida puede ser superior al valor de la vivienda comprada. La segunda, que no hay un mercado de vivienda, sino dos que ajustan de forma distinta: uno de intercambio, y otro de promoción, que no funciona. Otra característica de la vivienda es que hay demasiada intermediación, como la compra de edificios de viviendas en alquiler, que pasan de mano en mano, cada uno buscando un margen y encareciendo el precio final.

Nos guste o no, hoy las variables financieras y el activo vivienda están entrelazados en una raíz común, y solo cabe que crezcan juntas en equilibrio, para lo que necesitan regulación pública, creando condiciones para la construcción con objetivos sociales, haciendo factible el pago, y evitando abusos especulativos. Este es un tema principal en las elecciones, ya que municipios y comunidades autónomas tienen las competencias sobre el suelo y urbanismo, y por tanto la responsabilidad, pero no hay que ignorar ni el peligro ni la utilidad bien entendida de lo financiero, pues como decía Ernst Jünger: "El poder de las finanzas está en ser a la vez absolutamente real y absolutamente imaginario".